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Fanny10000 发表于 2021-10-23 08:38

二手房交易八大毁约现象尽早了解并杜绝

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 二手房交易违约情况有很多，其中八种现象占比较高，买方和卖方都应提前做好准备。究竟有哪些现象？


 一、中介问题：“包购纠纷”不是违约


 买方认为既然与中介签订合同，约定具体的**条件，且付了一定数额的意向金或预付了部分房款，后未能买到房子，即是中介违约了。


 相关知识：判断是否违约得看合同如何约定。法律没有规定中介公司有义务必须买到房，但是一旦中介公司作出承诺或者保证买到房屋，如果仍没有买到，应当视为违约。


 二、中介问题：买方拒付居间费


 买方以中介公司提供虚假信息、隐瞒重要信息等原因，拒付居间费。


 相关知识：中介公司有如实向客户提供房屋真实情况的义务。承担赔偿责任必须要看客户损失和中介公司的行为是否相当，是否能够构成拒付理由。一旦因为中介公司的隐瞒行为或者虚假信息，造成了客户重大损失，例如中介公司未将房屋上设定抵押的情况告知客户，给客户造成了重大影响，那么中介公司要承担相应责任。


 三、卖方问题：后悔不卖房


 部分地区房价上涨，卖方违约情况由此增多。虽然在房屋交易合同中约定了违约金的支付，但是仍然有很多卖方不惜承担违约金赔偿作为代价，赚取差价。


 相关知识：这种现象属于典型的恶意毁约。民法中的诚实信用原则体现在合同法中，就是合同信守原则，均要求当事人双方遵守合同约定，合法正确地行使双方的义务。同时，合同法中约定了违约责任，购房者可以要求卖方继续履行合同。如果合同已不能实际履行，购房人还可要求赔偿相应损失。


 四、卖方问题：家庭意见不一


 交易双方已签订定金合同，卖方往往只有部分产权人出面签约，事后，其他共有人以未征得同意为由提出诉讼，要求确认预约合同无效。


 相关知识：按照民法规定，共有人擅自处分共有房屋，如果其他共有人不追认或者处分人事后没有取得完全权利，此行为即属于无效。


 但现实生活中，往往一些当事人利用该条款，明明签约**了房屋，却以其他共有人不同意为由，要求确认合同无效。一旦发生这类情况，必须首先基于事实判断。通过各种事实和证据查明，如果其他共有人明明知道，但不表示反对或者应当知道该交易行为，那么在法律上也可以推定已经征得了其他共有人默认或者追认，构成民法上的表见代理，视为合同有效。


 五、买方问题：房“不吉利”要退房


 二手房交易后，买方得知房屋中有人死亡或者门牌号中有“4”等类似情况，以“不吉利”为由提出退房。


 相关知识：这往往涉及到法律和风俗的关系。一般来说，法律不会考虑迷信因素。但是，在一些特殊情况下，可能对购房者的心理影响大，法官会参酌这些因素，进行利益考量。


 六、买方问题：反悔不买房


 买方在双方签订协议后，又以种种理由不购房，要求中介公司退还意向金。


 相关知识：意向金不是法律概念。首先根据当事人在合同中具体的约定，判断意向金是不是可以退。如果意向金具有定金或者预付款性质，那么理应不能退还。但是，如果双方约定了退还意向金的条件，一旦对方行为不符合条件规定，那么应当退还这笔费用。


 七、双方问题：弥补房屋涨幅差价


 房价不断上涨，在双倍返还定金不足以弥补房屋涨幅的情况下，买方起诉主张房屋的差价损失。


 相关知识：如果双方当事人在合同中约定了违约定金条款，收取定金一方如果违约，除了承担双倍返还定金外，如果不能弥补实际损失，还应当赔偿损失。


 合同法上的损失除了实际的财产减少损失，还应当包括市场等因素带来的本应获得而不能获得的间接损失。


 八、双方问题：“跳单”**方违约


 为了省下中介费，在中介介绍交易双方见面后，交易双方跳过中介私下交易，也属于违约。


 相关知识：中介公司的劳动同样受到尊重，中介公司为交易双方提供信息，起到了桥梁作用。在中介公司诚实履行了中介义务后，如果交易双方违反合同约定，直接进行交易，对中介公司也构成违约，应当承担相应赔偿责任。


 以上八种情况是二手房交易中易发生的违约现象。不管你是买方还是卖方，都应该弄清相关责任，不要犯这种错误。


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