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龙抄手
发表于 2018-8-21 18:14
| 来自北京
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原告阜阳市天盛房地产开发有限责任公司 与被告阜阳市雪峰汽车销售有限公司 房屋租赁合同纠纷 一审民事判决书
关联公司：
阜阳市天盛房地产开发有限责任公司
阜阳市雪峰汽车销售有限公司
安徽巨邦香料有限公司
阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司
阜阳市辉煌二手车销售有限公司
关联律所：
安徽元祥律师事务所
安徽蓝邦律师事务所
安徽省阜阳市颍州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1202民初2692号
原告：阜阳市天盛房地产开发有限责任公司，住所地安徽省阜阳开发区京九办新阳大道西侧37号安徽巨邦香料有限公司002幢003幢。
法定代表人：张培军，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：刘润华，安徽元祥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘磊，安徽元祥律师事务所律师。
被告：阜阳市雪峰汽车销售有限公司，住所地安徽省阜阳市开发区105国道与经二路交叉口。
法定代表人：张雪峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李连健，安徽蓝邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯继辉，安徽蓝邦律师事务所律师。
被告：阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司，住所地安徽省阜阳市开发区105国道与经二路交叉口。
法定代表人：张雪峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：冯继辉，安徽蓝邦律师事务所律师。
原告阜阳市天盛房地产开发有限责任公司（以下简称天盛公司）与被告阜阳市雪峰汽车销售有限公司（以下简称雪峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用简易程序审理。2017年5月25日，天盛公司申请追加阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司（以下简称悦达公司）、阜阳市辉煌二手车销售有限公司为共同被告参加诉讼。2017年10月10日，被告雪峰公司以本案案情复杂为由对适用简易程序审理提出异议，本院认为其异议理由成立，于同日裁定将本案转为普通程序审理。
2017年11月10日，天盛公司申请撤回对阜阳市辉煌二手车销售有限公司的起诉，本院已裁定予以准许。审理过程中，因双方申请和解等因素，扣除审理期限130日。天盛公司的委托诉讼代理人刘润华、刘磊、雪峰公司的委托诉讼代理人李连健、冯继辉、悦达公司的委托诉讼代理人冯继辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
天盛公司向本院提出诉讼请求：
1、被告搬出承租的汽车展厅、维修车间、食堂等房屋；
2、被告支付超出租赁期房屋使用费170.28万元（暂计算至2017年4月，此后的使用费继续计算至返还之日）；
3、被告赔偿违约金20万元；
4、案件诉讼费用、评估费用由被告承担。
事实与理由：2005年7月11日，天盛公司与雪峰公司签订一份《租赁协议》，约定天盛公司将位于阜阳市开发区京九办事处建筑面积约为2400平方米的汽车展厅、建筑面积约为1200平方米的维修车间、食堂等房屋租赁给雪峰公司使用。租赁期限暂定10年，每年租金30万元，租金每年支付一次，于当年的11月20日前支付。双方另就其他事项作出了约定。协议签订后，天盛公司即将上述房屋交付给雪峰公司管理使用。房屋租期到期后，天盛公司因整体开发土地，需要收回房屋，多次要求雪峰公司搬出退还房屋，其一直拒绝退还，并恶意提起诉讼，拖延期限。现雪峰公司已拖延近二年时间，且未向天盛公司支付房屋使用费用，造成了巨大损失。故特提起诉讼，请求判如所请。
天盛公司为证明其主张，向本院提供如下证据：
证据一、营业执照、法定代表人**明，证明天盛公司的诉讼主体资格情况；
证据二、营业执照、工商信息查询单；证明被告的诉讼主体资格情况；
证据三、租赁协议，
证据四、建设工程施工规划许可证、建设用地规划许可证，证明2005年7月11日天盛公司和雪峰公司签订租赁协议，将涉案房屋租债给雪峰公司使用，租期10年，年租金30万元；违约方赔偿守约方20万元；租赁协议合法有效，双方应共同履行；现租期早已届满，雪峰公司拒不返还房屋，已构成违约，应承担返还房屋，支付超期房屋使用费，并支付违约金的法律责任；
证据五、阜阳市中级人民法院（2015）阜民一初字第00007号民事判决书，
证据六、颍州区人民法院（2016）皖1202民初5641号民事判决书，
证据七、阜阳市中级人民法院（2017）皖12民终238号民事判决书；证明2005年7月1日天盛公司和雪峰公司签订的租赁协议，是涉案房屋实际履行的唯一生效协议；该租赁协议租期早已届满，雪峰公司应返还涉案房屋，雪峰公司拒不返还，已构成侵权；
证据八、照片，证明悦达公司未经原告允许使用涉案房屋构成侵权，依法应承担法律责任；
证据九、房地产估价报告，证明租赁协议到期后，被告不退还房屋给天盛公司造成经济损失。经鉴定，涉案房屋从2015年8月初至2017年4月底期间，租金市场价为170.28万元，此损失被告应予赔偿。
第一次庭审后，天盛公司向本院补充提供以下证据：
证据一、私营企业基本注册信息查询单，证明悦达公司2005年11月11日成立时的注册地在现涉案房屋所在地，悦达公司与雪峰公司法定代表人系同一人，属关联公司，涉案房屋的租赁协议系雪峰公司与原告所签订，显然是雪峰公司将涉案房屋交给悦达公司使用，所以不论是悦达公司还是雪峰公司使用涉案房屋，均应视为是雪峰公司使用；
证据二、2006年航测图查证报告，
证据三、阜阳市迎贺悦达汽车销售服务有限公司申报征收查询信息、
证据四增值税纳税申报表，证明阜阳市城乡规划局2006年4月拍摄的航测影像显示，涉案房屋在航测时已经由雪峰公司经营东风悦达起亚专营店使用，2006年9月绘制的航测平面图显示，涉案房屋已经实际使用；税务部门保管的悦达公司申报征收查询信息及增值税纳税申报表证明，在2006年3月1日之前悦达公司没有经营销售，自2006年3月1日开始有经营销售收入，足以证明天盛公司于2006年3月1日前已经交付房屋，且被告已经使用房屋进行经营；本案租赁期限至迟应从2006年3月31日开始计算，到2016年3月31日租赁期限界满，此后期间系雪峰公司非法占用期间，其应当支付占用使用费；
证据五搬迁公告照片、
证据六现场照片。证明被告雪峰公司已于2017年9月15日搬离涉案房屋，房屋占用费用应计算至2017年9月15日。
雪峰公司辩称：
一、天盛公司诉请第一项要求雪峰公司搬出承租的案涉房屋缺乏事实和法律依据，依法应予驳回；
1、雪峰公司与天盛公司之间曾经存在案涉房屋租赁合同关系是事实，但双方所签订的《租赁协议》约定的租赁期限至今尚未届满。雪峰公司与天盛公司曾于2005年8月1日签订书面《租赁协议》，但双方在协议中已明确约定租赁期限的起算点，且该起算点不但由双方所签订《租赁协议》的合同条款明确约定，亦由雪峰公司在合同约定案涉房屋及相关配套设施装饰装修、水电路于2009年5月初全部建成，雪峰公司亦于2009年5月份起正式接收案涉房屋，并办理经营地址、税务登记、厂家授权等证据为证，更有现保存在天盛公司处经由雪峰公司签章接收案涉房屋的交接单证手续佐证。即雪峰公司与天盛公司在《租赁协议》第二条中所约定的案涉房屋租赁期限应为2009年6月10日起至2019年6月10日止；
2、雪峰公司现合法占有使用该案房屋已经与天盛公司无关，天盛公司不具有本案诉讼主体资格及主张案涉房屋占用权利的诉权，雪峰公司将保留天盛公司滥用诉权给雪峰公司造成损失的索赔权利。天盛公司原法定代表人王国宇及后期法定代表人兼股东王政和股东王帅，均是案涉租赁协议前期履行的实际参与经手人，天盛公司的现股东及现法定代表人系于2013年4月23日通过与原股东王政、王帅签订《股权转让协议》及办理工商变更登记，才获悉案涉争议的《租赁协议》。天盛公司的现股东及现法定代表人对案涉《租赁协议》的前期履行情况既未参与，亦不知情。天盛公司的原股东王政、王帅与现股东巨邦香料公司、王政于2013年4月23日所签订《股权转让协议》第九条第2特别约定条款中，已明确将案涉争议房屋的占有使用权利授权于原股东王政、王帅所享有，该约定不违反任何法律法规的强制性规定，为当然有效约定，且该约定在天盛公司原股东与新股东的诉讼案件中经安徽省高级人民法院判决确认。显然，无论雪峰公司对案涉租赁房屋前期依据《租赁协议》而合法占有使用，还是后期根据天盛公司股东决议特别约定通过原股东王政、王帅的授权，继续对该租赁房屋的占有使用，雪峰公司对该争议租赁房屋的占有使用均为合法占有使用，雪峰公司的合法占有使用权利应受法律保护，也即物权法相关条款所规定的占有保护制度。依据天盛公司的原股东王政、王帅与现股东巨邦香料公司、王政于2013年4月23日所签订《股权转让协议》第九条2特别约定，天盛公司自2013年4月23日起即已无权再主张该争议标的房屋的占用权利。天盛公司现并不享有案涉争议房屋占有使用权利，其无权对雪峰公司的合法占有主张权利，雪峰公司所享有的法定占有保护权利依法亦不容天盛公司溢用诉权所践踏。雪峰公司将保留天盛公司溢用诉权给雪峰公司造成损失的索赔权利。
二、天盛公司诉请第二、三项不但缺乏事实和法律依据，且存在滥用诉权情形，雪峰公司亦暂保留另案追究天盛公司相关责任的权利。
1、雪峰公司在履行案涉《租赁协议》期间不存在任何违约之处，亦不存在超出租赁期继续使用房屋的问题。如前所述，按照《租赁协议》第二条中所约定的案涉房屋租赁期限应为2009年6月10日起至2019年6月10日止。天盛公司在租赁期限尚未开始起计算之日，即预先收取了雪峰公司的租赁费用300万元，该事实亦经阜阳市中级人民法院（2015)阜民一初字第00007号判决书判决认定。天盛公司在其后亦数次采用借款冲抵或欠车辆款抵扣等方式，数次向雪峰公司收取了数十万元的房屋租赁费用，而天盛公司却一直未完全按照《租赁协议》约定将全部租赁房屋交付给雪峰公司占有使用。雪峰公司对案涉房屋的占有使用至今仍未超出《租赁协议》第二条中所约定2009年6月10日起至2019年6月10日止的租赁期限。
2、天盛公司在履行与雪峰公司的《租赁协议》期间，一直长期违约事实清楚。天盛公司在与雪峰公司签订案涉《租赁协议》后并未将案涉房屋全部交付给雪峰公司占有和使用，因其缺乏对未完工程及展厅装修装饰的施工资金，又于2006年5月8日与迎驾悦达公司签订《合作协议》，在迎驾悦达公司投资对展厅未完工程（包括：与105国道接口路、维修车间、食堂、厅前、厅后、厅左边水泥路面、大门、门岗室、路边绿化几铁护栏等）及装修装饰全部完成建设后，将案涉租赁房屋的一半交付给迎驾悦达公司占有和使用，直至2016年底。天盛公司一直未能将案涉房屋全部交付给雪峰公司占有使用收益，处于长期违约状态，雪峰公司亦自2009年6月10日起直至2016年底，在迎驾悦达公司从该租赁房屋内全部搬迁之后，才得以按《租赁协议》约定占有使用了全部的租赁房屋。
3、天盛公司仅向雪峰公司履行《租赁协议》至2013年4月23日。2013年4月23日，天盛公司经其全体股东（原股东王政、王帅，新股东王政、安徽巨邦香料有限公司）在所签订《股权转让协议》第九条中，以特别条款约定的方式形成股东会议决议，将全部案涉租赁房屋的占有使用权交由原股东王政、王帅享有。天盛公司自2013年4月23日丧失对案涉房屋占有使用收益权利时，已远超协议约定年租金30万元，多收取了雪峰公司按约应付涉案房屋的租赁费用两百余万元，雪峰公司亦暂保留追究天盛公司返还的权利。综上所述，天盛公司所诉与事实不符，请求依法驳回其全部诉讼请求。
雪峰公司为证明其主张，向本院提供证据如下：
证据一营业执照和法人代表**明、公司变更登记申请书、雪峰公司企业基本信息查询单、税务登记表，证明雪峰公司经营范围，雪峰公司与原告合同约定的展厅及相关未完工程竣工后的2009年5月10日申请办理经营地址的变更登记，同时证明涉案租赁协议中的标的物直至2009年5月才完成建设；
证据二（2015）阜民一初字第007号民事判决书一份及300万元收据一份，证明租赁协议签订时房屋尚未建成，存在大量未完工程，原告在签订协议后租期尚未起算时已经预先收取雪峰公司租金300万元，均经人民法院生效判决认定；
证据三租赁协议一份、2006年2月12日借条一份、2011年7月26日收据（原件）一份、2011年8月1日收据一份、2010年10月31日收据、2011年7月9日收据一份、2011年6月14日收据一份，收据均加盖原告印章且收费项目是房屋租赁费用及投资回报费用；
证据四合作协议，证明原告与被告雪峰公司签订租赁协议并对未完工程建设之前，原告公司因资金困难而与迎驾悦达公司签订一份合作协议，签订时间为2006年5月8日，证明该日涉案房屋的建设未完工程仍未完成；
证据五长城汽车品牌经销授权书、税务登记证、变更税务登记表、企业基本注册信息查询单、证明2009年5月10日后，租赁协议中的未完工程由悦达公司建设完成，双方为此签订了一份验收交接单，交接单是由原告制作，由被告签章后由原告留存。
第一次庭审后雪峰公司又向本院补充提供以下证据：
证据一原告收款票据三张（2010年12月31日20万元**一张、2010年12月21日133800元**一张、2010年12月1日328500元**一张），证明在原告与雪峰公司租赁协议履行期间，同时悦达公司的合作协议也在履行，且原告收取了合作协议中约定的厂房建设投资回报款项，原告对涉案房屋存在重复收取费用，悦达公司因与原告履行了合作协议，所以愿意提前支付20年合作的投资建店回报；
证据二刑事案件受理通知书，证明雪峰公司在合法经营期间经营使用的房屋等设施设备受原告强行毁坏，公安机关已经依法立案侦查；
证据三照片一组，证明由雪峰公司正常经营使用的东风悦达起亚4S店于2017年9月15日被原告毁坏的事实。
悦达公司辩称：
一、悦达公司与天盛公司间存在合作合同关系客观真实，双方合作期限尚未届满，悦达公司现已对原判决申诉，并经安徽省高级人民法院受理，悦达公司保留继续追究天盛公司相关法律责任的权利。
二、天盛公司诉请第二、三项不但缺乏事实和法律依据，且存在滥用诉权情形，悦达公司亦暂保留另案追究被悦达公司相关责任的权利。悦达公司因经营调整，己于2016年12月份起搬离案涉争议房屋，现在案涉房屋内亦无任何占有使用及或经营行为。悦达公司在与天盛公司在2013年4月23日前履行《合作协议》期间不存在任何违约之处，亦不存在超期继续占有使用房屋的问题。
三、本案所涉房屋占有使用权利的审理结果，必将与案外人王政、王帅有法律上的利害关系，依法应追加王政、王帅作为第三人参加本案的诉讼。
四、天盛公司擅自改变案涉房屋占用范围内土地规划用途，损害了悦达公司的合法权益，悦达公司亦暂保留追究其法律责任的权利。综上所述，悦达公司认为，天盛公司本案诉称与事实不符，其各项诉请均缺乏事实和法律依据，请求依法驳回其全部诉讼请求。
悦达公司为证明其主张，向本院提供证据如下：
证据一企业信息变更查询单、营业执照。证明悦达公司的基本情况及经营范围；
证据二涉案房屋现状照片一组，证明涉案房屋现在全部由雪峰公司占有和使用；
证据三合作协议，证明2006年5月8日天盛公司无力完成租赁协议中未完工程的继续建设，转由迎驾悦达公司投资对未完工程的施工及展厅的装饰装修等，双方约定的与悦达公司的合作费用为每月6000元投资回报，并参与悦达公司经营分红，合作期限是20年，2006年7月1日-2025年5月6月30日；
证据四2009年3月13日证明一份，2010年2月11日的借条一份，2011年7月26日收据三张、2012年3月13日借条一份、2012年7月4日结算单一份。证明天盛公司与悦达公司签订合作协议后多次以原法定代表人王国宇及加盖原告公司的印章的借条和结算的形式，收取了悦达公司合作费用400余万元，合作协议在实际履行中；
证据五涉案房屋安装变压器及电力安装票据2张，证明2012年6月12日涉案房屋的电力是由悦达公司按照合作协议投资安装的，证明涉案房屋直至2012年6月12日之前电路尚未开通，租赁协议约定的合同义务（电力）没有完成；
证据六股权转让协议，证明涉案争议房屋在2013年11月23日经王政、王帅与原告现股东安徽巨邦香料有限公司签订股权转让协议，并在协议第九条特别约定了涉案争议房屋的占有使用权由王政、王帅享有，天盛公司不具有对涉案争议房屋占有使用的权利，不是本案适合的原告；
证据七通知证人出庭作证申请书，庭审前已申请要求通知王政、王帅到庭作证，因该其未到庭，今申请法院庭后进行调查核实。
第一次庭审后悦达公司补充提供证据如下：
证据一借条一份，证明天盛公司在2012年3月31日向悦达公司借款50万元，该款因双方正在履行合作协议，尚未最终结算；
证据二工商局档案（房屋租赁合同）一份，证明雪峰公司于2009年5月16日从悦达公司处实际占有使用该房屋，该房屋在2009年5月16日之前既尚未建成，不存在按照计算租期和支付租赁费用问题。租赁合同实际履行期限是2009年5月16日至2019年5月16日，天盛公司第二项诉讼请求应依法予以驳回。
悦达公司在第二次庭审后补充举证由阜阳华洋汽车销售有限公司及阜阳市银座汽车维修服务站出具的证明各一份，证明悦达公司于2005年12月至2007年5月期间租用阜阳华洋汽车销售有限公司的展厅经营，并作为东风悦达起亚汽车的销售点；租用阜阳市银座汽车维修服务站的房屋作为东风悦达起亚汽车的售后用房。
对原、被告双方当事人提供的证据，本院认证如下：
对天盛公司提供的证据一、二、三、四，雪峰公司和悦达公司对真实性没有异议，本院予以认定，但天盛公司认为租赁期限应从2005年7月11日开始起算的证明目的不予认定；证据五、六、七，系已经生效的法律文书，本院予以认定；证据八雪峰公司和悦达公司对真实性没有异议，对该证明目的本院不予认定；对证据九，雪峰公司和悦达公司对证明目的有异议，本院认为该鉴定结论系原告单方申请评估，且与双方签订的租赁协议中对租赁费的约定不符，故不予认定；对天盛公司补充证据一，雪峰公司和悦达公司对真实性无异议，工商登记信息显示，两者的法定代表人均是张雪峰，属关联公司，本院予以认定；对补充证据二、三、四雪峰公司和悦达公司有异议，但此三份证据是行政单位保存的档案资料，且能够证明涉案房屋的状况和使用情况，本院对真实性和证明效力予以认定；对补充证据五、六，雪峰公司和悦达公司虽有异议，但与雪峰公司陈述印证证明2017年9月15日雪峰公司和悦达公司搬离涉案房屋，本院予以认定。
对雪峰公司提供的证据一、二，天盛公司对真实性无异议，本院予以认定；对证据三中的租赁协议本院予以认定，借条、收据与本案不具有关联性，本院不予认定；证据四与本案不具有关联性，本院不予认定；证据五不能证明雪峰公司于2009年才开始使用房屋，对其证明效力不予认定；补充证据一、二、三与本案不具有关联性，本院不予认定。
对悦达公司提供的证据一，本院予以认定；证据二的证明目的，本院不予认定；证据三、四与本案不具有关联性，本院不予认定；证据五不在租赁协议约定范围内，对其证明目的本院不予认定；证据六与本案不具有关联性，不予认定；补充证据一与本案不具有关联性，不予认定；补充证据二与已经生效的法律文书认定的事实不符，对其真实性本院不予认定。对悦达公司第二次庭审补充的证据两份“证明”，因该两份“证明”无法定代表人或经手人签字，形式不具有合法性，且其行为与国家法规规定不符，故不予认定。
结合当事人的举证及当庭陈述,本院认定案件事实如下：
天盛公司于2004年7月9日取得位于阜阳市经济技术开发区105国道以北、裕兴路以西“天盛汽配城”项目建设工程规划许可证，建设汽配城一处。2005年7月11日，天盛公司（甲方）与雪峰公司（乙方）签订一份租赁协议，约定：
一、甲方在其使用的阜阳市开发区京九办事处邢集行政村用地“地号为（110014）”建“汽配城”一座，该“汽配城”位于G105国道右侧，计划三年时间建成。甲方沿105国道宽90米，长120米（展厅后延长60米）范围内将已建成的汽车展厅（建筑面积2400平方米）、维修车间（约1200平方米）和食堂租给乙方，用于雪峰公司汽车超市及维修场地；甲方负责将现有展厅的未完工程（包括：与105国道接口路，维修车间，食堂，厅前、厅后、厅左边的水泥路面、大门、门岗室、路边绿化及铁护栏等）完成，保证水电路畅通。
二、乙方承租该店期限暂定壹拾年，租期自工程竣工后甲方将房屋交给乙方叁拾日后计算。道路及绿化带等附属设施是用于配套展厅的，在使用期限内不计费用。每年租金共计叁拾万元，该租金每年支付一次，需在当年壹拾壹月贰拾日前支付。甲方为了支持乙方的发展，甲方答应第一、二、三年租金优惠，实收租金第一年为贰拾万元，第二年为贰拾肆万元，第三年为贰拾陆万元，三年后按照市场行情，再行商定。
三、乙方在本协议签订生效后支付给甲方贰拾万元**租赁定金，该定金可抵扣租赁金，不足部分向后延伸。
四、甲方按约定承担的建设施工内容，在收到乙方定金及乙方提供的图纸后捌拾个工作日内把展厅未完工程及展厅外附属工程（包括维修车间、食堂、大门、门岗室、路面、绿化、铁护栏及场地等）施工完成（雨天顺延），维修厂房的施工标准按乙方要求施工，施工期间乙方派人员现场监督指导，现场解决存在问题。
五、乙方需要装饰，在不改变展厅主体结构的前提下，征得甲方同意后，方可进行，甲方积极予以配合。
六、乙方正在申报丰田45店，要求甲方在现展厅东边预留建丰田4S店所需的适当空间，申报批准后，甲方按乙方提供的丰田4S店建店标准图纸建一座丰田45店，租给乙方使用，租金价格参照现有展厅及阜阳房屋租赁市场价格商定，并给予乙方贷款帮助。甲方同意乙方要求，但预留时间最长不超过六个月，其它具体事项待乙方所申报的丰田4S店被批准后再行签订协议。
七、本协议生效后甲方如果违约，必须赔偿乙方实际损失。乙方如果在协议生效后违约，必须赔偿甲方的实际损失。双方约定：违约方赔偿不违约方贰拾万元**。
八、本协议壹式叁份，双方各执壹份，见证人壹份，签字后生效。该协议出租方处加盖有天盛公司合同专用章和法定代表人王国宇的签名，承租方处加盖有雪峰公司印章和法定代表人张雪峰的签名，见证人处加盖有阜阳经济技术开发区党政综合办公室的印章。协议签订时间为2005年7月11日。2005年11月11日，张雪峰、张宏伟出资在现涉案房屋所在地设立悦达公司，法定代表人是张雪峰。悦达公司设立当月即开始向安徽省阜阳经济技术开发区国家税务局进行增值税纳税申报，2005年11月1日至2006年2月28日申报的销售收入及增值税数额为零，2006年3月份申报的销售收入及增值税数额为4663.25元，2006年4月份申报的销售收入及增值税数额为234278.03元。此后，悦达公司逐月向安徽省阜阳经济技术开发区国家税务局进行了纳税申报。2006年4月形成的阜阳市航测影像及2006年9月制作的航测平面图显示，2006年4月航测时水泥路面、汽车展厅、维修车间等工程已经建成，东风悦达起亚专营店、迎驾悦达售后服务店已经使用涉案房屋。2015年1月，天盛公司以租赁合同无效为由向阜阳市中级人民法院提起民事诉讼，要求确认与雪峰公司2005年7月11日签订的租赁协议无效，要求雪峰公司返还占用房屋并支付房屋使用费180万元。
阜阳市中级人民法院经审理认为：天盛公司与雪峰公司签订租赁协议时，涉案房产已经取得建设工程规划许可证，该协议系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。协议签订后，天盛公司已将涉案房产交付给雪峰公司使用，雪峰公司也支付了相应的租金，天盛公司主张合同无效、要求返还房屋、支付占用使用费的诉讼请求，不予支持，遂作出（2015）阜民一初字第00007号民事判决，驳回了天盛公司的诉讼请求。双方对该判决均没有提出上诉，该判决早已生效。
2016年9月，悦达公司以确认合同效力为由向本院提起民事诉讼，要求确认天盛公司与悦达公司2006年5月8日签订的合作协议合法有效，要求天盛公司继续履行并赔偿违约金150万元。本院经审理作出（2016）皖1202民初5641号民事判决，驳回了悦达公司的各项诉讼请求。该判决查明：2005年7月11日，天盛公司与雪峰公司签订租赁协议一份，将涉案房屋租赁给该公司使用，租期十年，每年租金30万元。协议签订后，天盛公司即将涉案房屋交付给该公司管理使用。协议签订时，雪峰公司的法定代表人为张雪峰，其在该份租赁协议上签署了名字。2005年11月11日，悦达公司经工商登记成立，法定代表人为张雪峰，登记住所地为涉案房屋所在地。2006年5月8日，天盛公司与悦达公司签订一份合作协议，该协议约定：天盛公司在阜阳市开发区京九办事处105国道旁建汽车城一座，用于合作经营汽车销售及维修。双方合作期限20年，展厅装饰及未完工程费用由悦达公司负责实施。天盛公司不参与经营管理，悦达公司支付天盛公司建店投资回报每月6000元，并参与年终分红纯利润的20%。本协议签字生效后如有违约现象，必须赔偿守约方的实际损失，违约金不得低于20万元整。
另查明，涉案房屋一直由雪峰公司实际管理使用。该判决认为：悦达公司与天盛公司之间虽然存在合作协议，但签订合作协议时，涉案房屋已经交付给了雪峰公司占有使用。天盛公司与该公司的租赁合同一直在实际履行，故客观上天盛公司并不具备将同一房屋再交付给悦达公司占有使用的条件。悦达公司与雪峰公司系关联公司，法定代表人为同一人。悦达公司成立于雪峰公司租赁了天盛公司房屋之后，即使客观存在涉案房屋实际是由悦达公司与雪峰公司共同使用的事实，那么允许悦达公司使用该房屋的也只能是雪峰公司。悦达公司虽然举证证明了实际存在《合作协议》，但并未举出充分证据证明双方实际履行了该《合作协议》。对悦达公司所称的双方实际履行了《合作协议》的事实，本院不予采信。故对悦达公司主张的诉讼请求，缺乏合同及事实依据，不予支持。悦达公司对该判决不服提出上诉。2017年4月14日，阜阳市中级人民法院作出（2017）皖12民终238号民事判决，驳回上诉，维持原判。同年5月，天盛公司以租赁期限届满为由向本院提起诉讼。在本案审理期间的2017年9月15日，雪峰公司搬离了涉案房屋。
归纳双方当事人陈述和抗辩意见，本案争议焦点为：天盛公司与雪峰公司签订的租赁协议是否已经到期；天盛公司的诉讼请求应否得到支持，如得到支持，租赁费用应由谁负担。本院认为，天盛公司与雪峰公司签订的租赁协议属于有效合同，双方应当按照协议约定履行义务。因租赁协议签订时，涉案房屋有部分工程未完工，双方在该协议第二条约定“乙方承租该店期限暂定壹拾年，租期自工程竣工后甲方将房屋交给乙方叁拾日后计算”，后双方未办理房屋交接手续，导致现在双方对租赁协议是否到期产生争议，双方均无直接证据证明租期起算的具体日期，故天盛公司主张从租赁协议签订之日即2005年7月11日起算租期与双方约定不符，本院不予支持。根据2006年4月拍摄的阜阳市航测影像显示，租赁协议中约定的水泥路面、汽车展厅、维修车间等工程在航测拍摄时已经建成，场地内停放有大量车辆。航测平面图显示雪峰公司经营的东风悦达起亚专营店以及迎驾悦达售后服务店已经位于涉案房屋处，说明涉案房屋于2006年4月已经投入使用。另由悦达公司的增值税纳税申报信息显示，悦达公司设立后至2006年2月28日申报的销售收入及增值税数额为零，在2006年3月份的销售收入及增值税数额为4663.25元，在2006年4月份的销售收入及增值税数额为234278.03元。说明悦达公司至迟在2006年4月已经使用涉案房屋进行经营。上述两份书证能够相互印证证明涉案房屋于2006年4月已经用于经营。雪峰公司已经实际使用涉案房屋，其辩称涉案房屋未完工的理由，本院不予支持。本院据此推定2006年4月1日将涉案房屋雪峰公司使用，按照租赁协议的约定，租期起算日期为2006年5月1日，十年租期届满之日应为2016年4月30日。天盛公司与雪峰公司签订的租赁协议，已经生效的判决确认已经履行。悦达公司设立的时间在该协议签订之后，设立的住所地是涉案房屋所在地，按照时间先后顺序判断，显然是雪峰公司将涉案房屋交由悦达公司使用。悦达公司使用房屋的期间应视为租赁期间，故雪峰公司辩称租赁期限应从2009年起算至2019年届满的意见，本院不予支持。悦达公司举证的合作协议已经两级法院生效民事判决认定没有实际履行，故其辩称房屋使用期限为20年，至2026年届满的意见，本院不予支持。雪峰公司于2017年9月15日搬离房屋，涉案房屋已经实际由天盛公司控制，故从2016年5月1日至2017年9月15日期间属于超出租赁期限的期间，在该期间天盛公司虽主张按照市场评估价格支付房屋使用费，因该市场评估价格系原告单方申请评估，且因双方对租赁期限是否超期一直存在争议，天盛公司直至2017年5月才起诉要求雪峰公司腾房，本院现经审理虽认定租期届满之日应为2016年4月30日，但对之后雪峰公司继续使用租赁房屋的行为，本院认为属于承租人按原承租合同继续使用租赁物，但租期为不定期的租赁行为，原告可随时解除租赁合同并要求被告返还租赁物，对此期间房屋租赁使用费用，本院按原租赁合同约定即每年租金30万元计算房屋租赁费用。经计算自2016年5月1日至2017年9月15日期间的房屋租赁费用为412500元，对其诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。天盛公司作为独立法人其对名下所有的物权依法享有对该物的占有、使用和收益的权利，依法可以自主主张权利。天盛公司作为租赁协议的签订人，按照合同相对性原则，不论天盛公司股东内部如何约定，均不影响天盛公司作为出租人向承租人主张权利。雪峰公司和悦达公司辨称应由天盛公司股东向其主张权利的意见，没有法律依据，本院不予支持。因雪峰公司与悦达公司的法定代表人系同一人，二者系关联公司，即使客观上存在悦达公司与雪峰公司共同使用涉案房屋的情形，不论是雪峰公司自己使用还是交由悦达公司使用，还是两者共同使用，应视为雪峰公司基于租赁协议所使用，基于该租赁协议产生的责任均应由雪峰公司承担。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁屋。天盛公司主张雪峰公司返还房屋的诉讼请求，本院应予支持，但因雪峰公司已经搬离涉案房屋，对天盛公司该项诉讼请求，已无判决必要。租赁协议虽然约定有违约金条款，因天盛公司并未举证证明雪峰公司履约期间存在违约情形，在租期届满后，雪峰公司虽未及时退还房屋，但本院已经支持天盛公司主张的超期房屋使用费，已能弥补雪峰公司因超期使用房屋给原告造成的损失，故对其主张的20万违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告阜阳市雪峰汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告阜阳市天盛房地产开发有限责任公司超期房屋使用费412500元；
二、驳回原告阜阳市天盛房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21925元，由原告阜阳市天盛房地产开发有限责任公司负担17170元，由被告阜阳市雪峰汽车销售有限公司负担4755元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 张广军 审 判 员 张新宏 人民陪审员 方 辉 二〇一八年三月十二日 书 记 员 孟 斐
附:本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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